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濟南商業市場房地產酒店市場暨奧體區域調研分析報告濟南簡介:濟南,又稱“泉城”,是中國東部沿海經濟大省—山東省的省會,是全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心,也是國家批準的沿海開放城市和副省級城市??偯娣e8227平方公里,人口萬,其中市區人口約300萬。濟南是“全國城市綜合實力50強”和“全國投資硬環境40優”的城市之一;濟南經濟發展概況:區位交通優勢:濟南是全省鐵路、公路、航空的樞紐,鐵路通往全國各大中城市,公路輻射全省各市地并與鄰省相連,濟南國際機場與國內外40多個大中城市相連,經營客貨運輸和通用航空業務;科技創新優勢:高等院校眾多,科研機構密集?,F有高校18所,在校大學生超過20萬人,科研機構200多個,能夠滿足各類企業、不同層次的人才需求;產業優勢:濟南是中國重要的工業城市之一。電子信息、交通設備、家用電器、機械制造、生物工程、紡織服裝等六大主導產業在全國有著舉足輕重的地位,具備承接國際產業特別是制造業轉移的良好條件;開發區優勢:濟南市現有國家級開發區2個,省級開發區4個,其它各級各類開發區、工業園18個。投資環境日益改善,正成為外商投資的良好載體;投資環境優勢:全市正在牢固樹立以投資者為中心的服務理念,正在形成高效廉潔的行政環境、公開穩定的政策環境、統一透明的法制環境、公正有序的市場環境、親商、安商、富商的社會環境和優美平安的投資環境;濟南是山東省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心,作為區域經濟中心輻射能力和影響力都在大幅提升濟南城市化進程處于加速階段,房地產市場進入高速增長期舊城改造中疏西進東拓北跨南控《濟南市城市總體規劃方案》摘要:2020年中心城人口規模將由2005年的290萬人增至430萬人左右;中心城建設用地規模將由2005年的295平方公里增至410平方公里。

中疏:指城市中心區進行梳理,展現泉城特色風貌帶的魅力。南控:指嚴格控制向南部山區發展,保護城市之“肺”和泉水命脈。北跨:指時機成熟時向北跨過黃河發展。東拓:打造制造業發展走廊,發展東部城區的東部產業帶。西進:指城市進一步向西發展,在長清區基礎上形成以科技教育和高新技術為主的西部片區。濟南市制定“東拓、西進、南控、北跨、中疏”戰略,意在拓展城市空間,使得城市整體發展平衡指導思想:以交通、科教為依托形成集三產、商貿、高尚休閑于一體的城市副中心重要舉措:高鐵樞紐綜合區張莊機場搬遷大學科技園園博園核心價值:自然環境商貿三產科教人文指導思想中心城功能梳理將原有制造業及傳統服務外遷,重點發展現代服務業,進行產業結構升級重要舉措小清河改造華山片區建設中心城舊城改造核心價值城市配套高端現代服務業指導思想以產業東移為依托形成集產業、政務、配套于一體的城市副中心重要舉措高新技術開發區奧體文博新區唐冶新區核心價值高新產業政務配套中疏西進南控小清河片區大學科技園高鐵區九曲片區黃河北市鎮高新開發區奧體文博片區東拓唐冶新區興隆城市功能空間拓展中,東拓占先,中疏次之,西進較緩,且根據城市規劃,東部區域是濟南發展的重中之重東部區域從“產業拉動”向功能復合的“城市新中心”轉變,城市地位不斷加強,未來將建設成為濟南新中心1995年:齊魯軟件園成立;1997年:齊魯軟件園被國家科技部認定為全國首批“國家火炬計劃軟件產業基地”2001年:被國家發展計劃委員會、國家信息產業部認定為“國家級軟件產業基地”2008年:東部新城的提出,將奧體片區作為東部新城的核心2009年:濟南成功召開全運會,奧體片區區域價值迅速攀升;2010年:濟南市政府東遷,標志著濟南行政中心和城市重心東移1995—1997年1997—2001年2008年2009—2010年2010之后城市核心商務帶形成……城市綜合體拉動區域價值……居住環境和周邊配套的完善……成為濟南新中心產業拉動階段“東部新城”的提出“濟南新中心”以齊魯軟件園成立為標志,大力發展高新技術產業;通過支柱產業的拉動,區域產業人口集聚,區域整體城市意向不佳,居住氛圍與配套設施提升速度較慢。新的城市規劃和區域定位提出,開始加大“東拓”的步伐;政府東遷和全運會的召開,極大地促進了東部區域的發展;成為房地產開發熱點?!罢畺|遷”的發展戰略,多項重大利好加速區域發展;城市功能更加復合、完善,體現“城市新中心”價值。奧體文博片區是濟南東部發展的核心片區,總用地面積約6平方公里,核心區城市設計約2平方公里;文博區定位為城市東部副中心的核心組團,與奧體中心等共同構筑濟南東部未來的副中心,成為具有文化內涵的濟南形象標志區、現代居住聚集區。奧體中心工業南路經十東路奧體片區是濟南市近年來著力打造的形象標志區,將成為濟南東部未來的副中心,也是東部新城崛起的標志奧體片區——將成為濟南市的名片區域,是濟南的新中心、城市新興CBD核心峰值地段、是城市發展的平臺,經濟動力載體城市CBD峰值地段規劃路體育西路魯銀大廈國奧城黃金時代大衛奧體區域玉蘭廣場功能規劃——省會級體育配套功能、CBD商務辦公功能、政務功能、居住功能、旅游功能。人口規劃——未來三年內奧體片區將規劃人口11萬;產業規劃——重點發展總部基地服務業、積極發展先進零售業態、高級商務酒店、娛樂設施、生活社區等生活性服務業;完善和強化文化教育,培育和發展文藝中心以及醫療、休閑健身等公共服務業空間規劃——奧體文博片區是濟南東部發展的核心片區,該片區的雙核分別為奧體中心和文博片區;奧體片區土地供應密集且已趨于飽和,單體量較小,且基本為商服用地,可再開發土地極為稀少,本區域地塊已成為區內稀缺資源已建成已立項區域未面世區域在建區域區域土地供應呈現寸土寸金的趨勢表:目前奧體片區重點區域表:目前奧體片區重點土地供應目前,奧體片區內共有主次干道57條,總長公里濟南在奧體中心最核心區域規劃了奧體中路、奧體東路、奧體西路、奧體南路,綜合樓東路、綜合樓西路、綜合樓南路以及中心區平臺下方的南北道路8條干道。這8條道路全長公里,形成了奧體中心、奧體中心周邊、東部城區三層相互銜接的路網;在奧體中心外圍,濟南市還建設了解放東路東延長線、文化路東延長線、轉山西路3條干道。這些道路的建設,都將有效解決奧體文博片區內交通的難題,完善東部新城區交通路網。經十路解放東路及延長線文化東路輕騎路轉山西路奧體南路奧體東路奧體中路龍奧南路奧體西路旅游路周邊道路交通網絡的快速完善,不僅解決了區域內的交通難題,更拓展了發展空間地鐵Or輕軌:南軌道交通將是軌道和輕軌相結合的模式,主干線以地鐵為主,輕軌和有軌電車為輔。為保護地下泉水,據規劃5號線為地上輕軌。屆時軌道出行比例將占到公交出行比例50%以上,最高速度推薦80-100公里/小時,平均速度35-45公里/小時。根據地鐵遠景規劃,本區域附近將修建的地鐵為2號線和6號線。目前濟南地鐵規劃正在進行最后的審批。1號線是所有線路當中最重要的一條線路,沿主城中軸東西橫貫整個城市,并且直連了濟南西站,濟南站和濟南東站3大交通樞紐。2號線為一條在主城與1號線平行的干線軌道,在東部郊區又起到了縱向連接線路作用,并且直接服務于遙墻機場。

3號線為主城中軸的南北向縱向干線。并且跨過黃河,服務到黃河北岸地區。4號線為第二條通向長清區的軌道線路,在主城區北部起到了東西橫向連接線路的作用。5號線為主城區一條東南半環狀輔助線路。6號線服務于東北郊的王舍人鎮,郭店鎮和唐王鎮等郊區組團。濟南市地鐵遠景規劃中,2號線和6號線均經過奧體片區,若規劃報批成功,本區域將極具打造站前綜合體的優越條件文博中心經貿中心武警總隊城建局省國資委省高院省交通局省軍區質監所電監會奧體中心市武警銀座集團奧龍官邸喜來登龍奧大廈全運村草山嶺舊改區域人民銀行山東高速總部基地建行分行市檢查院燕山新居魯邦大廈黃金廣場浪潮總部經十路政務配套商務辦公居住社區酒店配套重汽總部誠基地產奧體板塊是政府重點打造的城市副中心板塊,城市市政配套豐富,并且具備龍洞等豐富的旅游資源常住人口:人口規模:7萬人,3年內達到23萬人,2020年規劃人口69萬;輻射高新片區產業人口15萬以上;消費水平:城市白領、財富階層,消費水平較高;需求:生活服務,餐飲、百貨、休閑娛樂;特點描述:人口基數龐大,收入穩定,區域消費的主力。流動人口:人口規模:每年參觀人數約300萬人次(09年僅會展參觀人數410余萬人次);消費水平:消費水平較高,隨機性強;需求:高檔餐飲,百貨、酒店住宿;特點描述:人流量大,拉動力強。未來奧體片區人口高速增加,輻射范圍不斷擴大,持續拉動區域內住宅、商業和商務辦公的需求濟南新中心代言濟南的新名片城市功能復合:商務、商業、居住、文體、會展……歷史使命:城市CBD,城市發展的平臺,經濟動力載體

西進南控北跨高新城政務城東拓工業城交通樞紐商貿文化休閑新城老城區濟南新中心政務中心CBD中央居住區商業中心文體中心商業發展機會研判濟南市商圈分析東部在售商業分析商業客戶分析2010年1-12月住宅新增供應總量為萬平米;12月,純商業總供應量為萬平米,同比上升281.25%,環比上升199.02%,新增供應萬平米,本月供應量是自2009年1月以來的單月最高值,相比單月第二高的萬平米增加萬平米,增幅為130.19%;新入市區域為泉城新時代商業步行街二期,此區域是自2010年1月以來濟南第一個可售面積接近10萬平米體量的純商業區域。2010年濟南純商業供應量和成交量均有所上升,12月供應量、成交量均居本年度首位12月純商業成交量為萬平米,同比上升255.29%,環比上升179.63%。在新入市區域泉城新時代商業步行街二期熱銷的帶動下,純商業成交量同比環比均大幅上升。濟南市商業市場形成多商圈格局,以泉城路商圈為城市核心,濟南市商業結構集中,發展不均衡,東部商業亟為缺失濟南市商業結構集中,發展不均衡,東部商業亟為缺失,商業與發展的高端居住、商務較不匹配;奧體文博區域目前沒有形成有效的商業消費市場,區域市場內商業較為缺失。市級商圈次級商圈專業市場商圈泉城路商圈經四路商圈英雄山商圈洪樓商圈北園大街商圈綜合性、高檔次商業進駐濟南,提升了濟南商業成熟度,濟南商業市場迎來繁榮成熟關鍵時期人民商場銀座商城家樂福萬達廣場商業發展機會研判濟南市商圈分析東部在售商業分析商業客戶分析區域周邊5公里內現存商業以底商為主;未來兩年,工業南路以及奧體片區將出現數個體量在3萬㎡以上的大型集中商業現有商業:現有商業主要分布在不臨主干道的居住區內,為生活服務類商業。沿二環東路有數個大型綜合超市。在售商業:在售商業主要分布在沿工業南路和經十路的商品房底商。規劃商業:除一部分商品房底商外,沿工業南路、奧體和軟件園周邊均規劃大體量商業。在售的商鋪主要集中在市區中心,東部區域目前銷售的商鋪僅有3個區域的底商名士豪庭13468121310257萬達廣場泰府廣場魯商廣場銀座晶都國際萬豪國際紅尚坊泉樂坊齊魯鞋城品牌港海爾綠城中鐵匯展國際名士豪庭中鐵匯展國際海爾綠城在售區域多為尾盤狀態,以銷售沿街商鋪為主,其中東部片區未來集中商業存在較大供應商業步行街依靠核心地段價格最高,達到35000元/平米以上,社區底商價格在20000-28000元/平米,東部社區商鋪價格低于平臺價格,價格主要集中在20000-26000元/平米單價(元/平方米)100001200014000160001800028000220002400026000200003200030000經開大明宮板塊曲江板塊內城板塊西郊板塊東部板塊西高新板塊34000萬達廣場泰府廣場銀座晶都泉樂坊魯商廣場齊魯鞋城海爾綠城中鐵匯展紅尚坊社區底商商業步行街集中商業萬豪天地名士豪庭區域典型商業區域中鐵匯展國際、魯商國奧城、奧體場館商業未來濟南商業潛在供應量149萬平米,購物中心為主要供應業態,其中奧體區域供應為萬平米,以持有商業為主東部區域供應萬平米商業發展機會研判濟南市商圈分析東部在售商業分析商業客戶分析商業市場:區域內部消費者以中高端日常生活消費無法充分滿足商圈格局:濟南市商業形態單一,大中型購物中心商業缺失,發展不均衡,東部商業亟待升級及完善,由于主城區商業飽和,商業環境欠佳、設施陳舊、交通擁堵等因素,城市商業在逐步向外轉移,奧體板塊作為政府著力打造的新城市中心承擔了城市商業中心轉移的重任;人口發展:未來2-3年內,區域內常駐人口可達到22萬人,辦公群體可達到15萬人,區域內潛在消費群體可保持在40-50萬人左右,未來東部片區人口規模,消費能力高于全市平均水平,且需求結構多元,客觀需要一個大型商業配套設施;消費者:區域未來2-3年內規劃預計將達到40-50萬左右的潛在消費客群,市場內擁有的高知階層、公務員、事業單位等具有高收入高消費能力的群體,該客戶群體日常生活消費的需求在區域內無法釋放;消費需求:以生活配套為主,綜合餐飲、休閑娛樂等功能的中高端生活配套型購物場所認同度高;商業市場平臺:1、未來供應:未來濟南商業潛在供應量155萬平米,其中東部片區未來規劃有68萬平米商業供應,預計在未來2-3年內進入市場有效供應約28萬平米,因此本區域入市時機需要謹慎考慮;2、平臺水平:目前市場平臺水平較低,無論從商業物業的商業空間、商業氛圍營造、設施維護等方面,目前現有商業物業水平偏低,本區域需要考慮引進知名品牌主力店帶動,以降低市場競爭風險。經營商家:商家認同奧體區域價值,但認為新城市中心的發展需要時間,對于商業需要一段時間培育市場,短期內有效消費不足。商業的入市時機需要謹慎。東部新城進入了發展期,政府東遷,大型企業總部涌入,配套設施逐步完善,對商業的發展要求提高。區域內商務、高端居住物業聚集,人口快速大規模增加,帶來了大量的消費需求,區域作為大體量商務和酒店為商業提供了穩定的高端消費力。區域內現有商業以社區底商為主,主要為生活服務類商業,中高端日常生活消費缺乏。經營者看好區域發展前景、有進駐意向,但目前大規模的消費力還未形成,不利于經營。區域商業發展機會判斷:服務周邊高端小區、頂級商務及酒店配套的商業有較大的發展空間中高端商業發展空間較大寫字樓發展機會研判寫字樓整體市場分析寫字樓板塊格局分析寫字樓客戶分析2010年,寫字樓新增供應總量為萬平米;較09年上升189.56%;2010年,寫字樓市場總供應量為萬平米,達歷史最高位,較09年上升73.88%;由于萬達廣場、中鐵匯展國際、魯銀銀河大廈、魯商國奧城等新區域的入市,帶動2010年總體供應量出現大幅上升;2010年,濟南寫字樓市場供應達歷史最高位,其中奧體板塊成為供應量最大的板塊,約占總供應量的56%2010年12月,奧體板塊仍為供應量最大的板塊,供應量為萬平米,占總供應量的56%;其次為高新區板塊和經十路板塊,供應量分別為萬平米和萬平米,分別占供應量的16%和14%;二環東路板塊、濼源大街板塊和緯二路板塊供應量較少,山大路板塊仍無市場供應;2010年,奧體板塊魯銀銀河大廈和魯商國奧城的入市熱銷帶動下,寫字樓成交量劇增,較09年上漲46.99%2010年,寫字樓成交總量為萬平米;較09年上漲46.99%;2010年12月,寫字樓共成交萬平米,同比下降1.90%,環比下降10.43%;市場無新增供應,可選房源減少,整體成交呈現小幅下降;2010年12月,奧體板塊因新區域入市帶動,直接拉升板塊成交,成為寫字樓市場成交主力,共成交萬平米,約占總量的60%;其次是緯二路板塊、經十路板塊和濼源大街板塊;高新區板塊和山大路板塊無成交。2010年,寫字樓市場均價呈現不斷上漲趨勢;12月,市場整體均價達到12138元/平米;其中,二環東路、濼源大街、緯二路以及其他板塊價格上漲明顯。2010年上半年奧體板塊均價一直保持在13800元/平米的高位,下半年因魯銀區域的入市,板塊均價有所下降,12月板塊價格為11900元/平米寫字樓發展機會研判寫字樓整體市場分析寫字樓板塊格局分析寫字樓客戶分析緯二路板塊濼源大街板塊山大路板塊二環東路板塊高新區板塊濟南市寫字樓分布較為集中,城市核心寫字樓分布濼源大街沿線,伴隨城市東拓西進,逐漸向東向西延伸分布特征:集中于五大片區;濟南寫字樓市場從發展初始至今,經營區域主要集中在緯二路板塊、濼源大街板塊、山大路板塊、二環東路板塊以及高新區板塊;發展趨勢:中心集聚到向外擴張;隨著經濟發展,大量中小型企業興起,傳統寫字樓面積有限,且無法滿足交通、停車等硬件要求,城市商務中心向外擴散效應明顯,相應出現了山大路板塊、二環東路板塊以及高新、奧體板塊;濟南市現有寫字樓租金水平在1—4元/平米/天,高端寫字樓物業大都集中在緯二路板塊和濼源大街板塊緯二路板塊濼源大街板塊高新區板塊經十路板塊奧體文博板塊分布特征:集中于五大片區;其中緯二路、濼源大街板塊未來供應較少,經十路、高新區及奧體文博板塊未來供應量較大;發展趨勢:中心集聚到向外擴張;

隨著經濟發展,大量中小型企業興起,傳統寫字樓面積有限,且無法滿足交通、停車等硬件要求,城市商務中心向外擴散效應明顯。濟南市寫字樓未來供應集中在高新區板塊、經十路板塊和奧體板塊依托資源產品特點配置高、形象好客戶構成未來供應未來供應量較大開發水平開發水平較高價格水平12000—14000元/㎡城市新區,城市名片區客群以自用為主,多為大客戶奧體板塊:依托政府搬遷,區域規劃利好,配套優質公建物業,奠定區域以城市中高檔次寫字樓為主,同時以整棟或整層購置客戶為主,未來存在較大供應量市場上的寫字樓主力面積集中在60-300㎡的面積劃分和1000㎡以上的標準層的一層或多層產品面積(平方米)萬達廣場財富自由港天業國際魯商廣場中潤世紀廣場齊源大廈潤陽大廈中鐵匯展國際丁豪廣場魯商國奧城黃金時代廣場圣凱財富廣場40601001503002001000500301500以上4008001200緯二路板塊濼源大街板塊經十路板塊高新區板塊奧體文博板塊市場上的寫字樓單價以11000元/㎡為分水嶺,平均單價主要集中在8000-10000元和12000—15000元之間,經十路沿線的東部片區,均價集中在12000-15000元之間單價12000-15000元/平米,寫字樓通過地段優勢、產品品質、以及中高端整購客戶帶動實現較高價值。單價(元/平方米)40005000600070008000130001000011000120009000150001400016000萬達廣場財富自由港天業國際魯商廣場中潤世紀廣場圣凱財富廣場潤陽大廈齊源大廈中鐵匯展丁豪廣場魯商國奧城黃金時代廣場緯二路板塊濼源大街板塊經十路板塊高新區板塊奧體文博板塊東部片區寫字樓主要分布在燕山片區、奧體片區和高新片區

高新片區大衛奧體區域總部基地齊魯軟件園玉蘭廣場區域中潤廣場黃金時代廣場魯商國奧城楚天燕山盛世名士杰座魯邦區域中鐵匯展國際奧體片區燕山片區區域在售區域總供應量近59萬平方米,潛在區域總供應量近135萬平方米,未來已知將有194萬體量寫字樓供應寫字樓發展機會研判寫字樓整體市場分析寫字樓板塊格局分析寫字樓客戶分析東部寫字樓市場客戶以自用為主,且多為整棟整層購買,面積區間200—300㎡以及1000—1500㎡整層甚至整棟購買為主面積需求在200-300㎡的客戶主要以區域型客戶為主,關注總價控制;面積需求在1000—1500㎡的客戶更關注企業形象與物業品質區域:東部逐漸取代中部成為CBD核心,土地稀缺性日益凸顯客戶:國企十年沉淀,集中爆發,金融保險機構區域擴張及進駐濟南產品:城市高端寫字樓市場表現較好,存在較大市場機會由于交通、停車、環境及物業形象的影響,原老城區濼源大街及經七緯二商務中心逐漸沒落,高檔辦公供給明顯不足。經十路東部總部集群興起,奧體、高新板塊商務積聚效應顯現,企業東移趨勢明顯,濟南寫字樓格局已經發生重大變革。隨著經濟的發展,:國企進入集中爆發階段,并在新區搶點,國有企業自持物業的需求增加,對于形象的要求提高,要求商務集群效應等;跨區域經營,銀行上市,外資銀行的開放及省會區域金融中心的職能,使銀行業對高形象商務辦公有著強烈的需求。大型國企企業和金融機構多整層、多層、整棟購買的,對于產品品質有較高要求,未來濟南城市高端寫字樓發展空間大高端寫字樓迎來較好的市場機會。區域寫字樓發展機會判斷酒店發展機會研判從上世紀90年代末開始,濟南市旅館業逐漸向星級酒店方向發展。截止到目前,在市旅游局登記注冊的星級酒店共81家(含4家待評星級酒店),其中五星級酒店僅4家、四星級酒店17家。五星級酒店僅4家,2家集中在城市核心區泉城廣場周邊,經營狀況良好,入住率保持在70%以上,并且持續攀高;2009年喜來登酒店入駐奧體中心。濟南四、五星級的房間面積標準基本符合國內同檔次酒店的標準。酒店的硬件配套設施不同,體現出不同的特色服務,會議、餐飲是吸引客源的兩大亮點。濟南四、五星級酒店受政府和大型國有企業操控的比例較大,市場商業化操作程度低。政府下屬和國有財團的酒店物業擁有自

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