鄂爾多斯環球嘉年華商業項目整體定位報告

1【項目背景分析】：

以24億主題樂園投資為代價獲取的8719.66畝土地一級開發權益24億樂園投資8720畝土地環球嘉年華成本回收一級土地開發收益短期目標：通過出讓1200畝土地收回樂園投資成本，控制風險終極目標：實現8720畝土地成功一級開發，獲取收益項目核心問題1300畝樂園用地1200畝保證投資回收其余地塊：一級開發利潤產出獲取土地開發權促進體塊出讓提升區域價值122【本體分析——區位】項目位于鄂爾多斯市東勝鐵西三園區塊，屬于鄂市“兩個中心城區之一——東勝中心城片區”的下一個重點發展板塊鐵西一期鐵西二期三園區塊項目地塊本項目

本項目屬于鐵西新區三園區塊，屬于未來規劃的東勝中心城片區范圍內鄂爾多斯2009-2020年總體規劃鐵西三期233【本體分析——區域定位】鐵西新區雖然起步晚但定位高，目前大部分項目屬于在建，但區域價值已被居民普遍認可項目地塊

鐵西新區多以住宅為主，地定位在高端住宅、五星級酒店和高端辦公，未來幾年鐵西將依托這一定位成為東勝區未來的市中心。項目類型數量（個）比例（個）已建項目94住宅：56商業辦公：9文化配套：1公建配套：17產業：2其他：9在建項目42住宅：17商業辦公：10文化配套：1公建配套：11產業：0其他：3待建項目77住宅：26商業辦公：20文化配套：5公建配套：16產業：2其他：8共計243住宅：100商業：39文化配套：7公建配套：44產業：4其他：20344【本體分析——規?！宽椖勘敝烈巹澛?，南至109國道、西至三園路、東至包茂高速，除去主題樂園，實際可規劃地塊面積達到7419.66畝，土地性質存在較大可調空間地塊現場照片包茂高速109國道三園路環球嘉年華主題樂園1300畝455【本體分析——交通】：項目規劃區域外部路網骨架已經形成，構成“兩橫兩縱”，周邊區域未來將規劃多條道路直通內外，交通通達性好，但兩條高速公路對項目東南兩側造成一定影響項目地塊項目地塊濱河大道包茂高速規劃路109國道《2009-2010東勝區道路規劃》三期內共修建道路約46公里，總投資約14億三期內共修建橋梁5座，總投資約14億新建道路新建橋梁新建電纜工程566【本體分析——周邊配套】：項目周邊現有產業及城市配套不多，萬正二期現有少量酒店及生活商業成為區域主要配套資源，周邊產業規劃有科技產業園和中小企業總部基地，但目前均處于建設初期階段項目地塊科教園區中小企業總部基地

目前地塊周邊產業不多，未來在建的有一個將近10平方公里的科教園區、777畝的正東總部基地及1800畝的中小企業總部基地萬正二期正東總部基地677【本體分析——強勢設施基礎】：項目周邊已有動物園、植物園、體育場、迎賓館(假日酒店)等多個在建及已建項目，強勢設施主要以娛樂休閑功能為主動物園：占地12648畝植物園：占地6694畝體育場：占地304畝國賓館：由全球第一大酒店管理公司——洲際酒店管理，五星級標準，為目前鄂市最高標準的酒店項目地塊游樂園動物園植物園國賓館

項目緊鄰動物園和植物園，三園具有極強的輻射能力，除此之外項目周邊強勢設施不多，體育場和國賓館距離項目地塊較遠，可依托型一般體育場區政府鐵西公園金融公園圖書館醫院火車站演藝廣場十一中學中學農貿產品交易中心萬正廣場7888【本體分析——現狀建設】：項目規劃區域目前仍屬于未開發階段，地塊內部以平地、林地和農民自建房為主

地塊內屬于為開發階段，以平地、農民房和林地為主899項目屬性對本項目的價值點界定城市層級能源城市，中國發展最快的城市，呼包鄂中心城市區域層級城市核心區發展主方向地塊層級項目規模8720畝配套緊鄰動物園和植物園兩處強勢配套，生活配套缺失交通狀況緊鄰城市主干道，交通較便利，未來交通存在進一步完善的趨勢內部資源內部的主題樂園為核心資源地形地貌多以林地、平地和農民自建房為主【項目本體小結】項目屬性界定中國能源城市，中國發展最快城市鄂市“南擴西進”的發展主線上，未來城市主城區的市中心配套有待完善大規模區域開發項目城市中心城區主導發展方向，依托主題樂園驅動具有較強可塑性的大規模區域一級開發項目910第一篇：使命與機遇核心問題結合目標和本體情況，項目要成功實現土地出讓，從市場表現看存在以下三大問題一級開發競爭土地價值突破二級開發市場風險1011一級開發區域區位規模（畝）定位交通配套配比指標開發進度本項目城西8400/109國道、包茂高速植物園、動物園、主題樂園//控規階段萬正區域鐵西二期4350定位以居住、商務辦公、文化休閑城市主干道、包茂高速主體育場、健身活動中心、學校、醫院、商業、商務樓辦公：居?。荷虡I：=2：16：1辦公：2.5-3.0居?。?.0-1.5商業：1.5-2.0土地出讓完成科教園區城西9838以教育為基礎，高科技產業為帶動的技術高低109國道、包茂高速科技孵化園、多所高校、清華科技園//部分出讓鐵西三期敏捷住區城南，環城路以北6100東勝城區西南部以居住、休閑、中小企業總部為主導，度假休閑為特色、配套設施完善的宜居性城市綜合片區繞城道路、城市主干道有待發展居?。荷剔k=4：1（估算）居?。?.0-3.5、公共設施：0.6-3.8部分控規階段鑫通區域城西2500

109國道、包茂高速中小企業總部、敬老院居?。荷剔k=25：1（估算）/部分出讓裝備制造基地東勝主城與康巴什之間近10000裝備制造為主導，發展現代物流業高速、東勝康巴什快速干道有待發展居?。荷剔k=4：1（估算）/詳規階段鄂爾多斯星河灣城南10000生態休閑、高端居住區、區級商業中心快速干道、外環路有待發展居?。荷剔k=11：1（估算）/控規階段

通過統計一級土地開發項目，總土地面積涉及5.1萬畝，扣除已出讓區域及其他配套用地，保守估計企業一級開發可出讓面積在2.5萬畝左右Q1：一級土地運營面臨著巨大的競爭，如何從競爭中差異化勝出是項目的核心問題？1112罕臺鎮銅川鎮200萬元/畝12總的來說，鄂爾多斯的地價已初現地價等級階梯，城市中心區由于生活、商業商務配套成熟，已顯然成為地價最高區，達到200萬/畝以上。罕臺鎮與銅川鎮屬于東勝區重點拓展區域，發展前景受到追棒，地價開始攀升,多在40-50萬元/畝100-200萬元/畝100萬元/畝以下40-50萬元/畝40-50萬元/畝地塊位置面積（公頃）容積率項目名稱成交價格（萬元）受讓單位每畝單價三期經一路東、西緯六路北10.20572禹嘉小區一期20360.366鄂爾多斯市禹嘉房地產開發有限責任公司133.00三期經一路東、西緯五路南2.22132禹嘉小區二期4431.4995133.00天驕路東、紡織街北、K1路西3.04522.1建設大磊豪景公館項目9736.405鄂爾多斯市大磊房地產開有限責任公司213.15西貿路西、景寧街南側3.63631.6西部明珠小區11045.261鄂爾多斯市安源房地產開發有限責任公司202.5020-50萬元/畝Q2：如何實現土地價值的突破？實現畝均200萬的價格，實現企業的既定目標數據來源：鄂爾多斯土地出讓公報備注：目前鄂爾多斯絕大部分土地出讓存在內部協議約定，部分地價并沒有在土地出讓公報中體現，根據市場訪談，萬正二期地價在160萬-200萬/畝之間1213房地產二級市場目前鄂爾多斯二級市場呈現出諸多異?，F象，而其中很多指標均是開發商評估是否進入取地的重要依據住宅：60萬城鎮人口，均價近8000元/平米；三次置業客比例近7成商業：規劃10多個30萬體量以上商業綜合體酒店辦公：15個規劃中五星級酒店；辦公實際使用無明顯增量需求大部分有意進入鄂爾多斯市場開發商觀點：鄂市不是個理性市場市場風險較大無法理解1314房地產二級市場

在房價保持持續高增長的同時，租售比依舊保持較為理性，投資回報周期僅16年；年銷售面積維持在200萬方左右，并沒有持續爆發增長，市場逐漸轉為買方市場租售比房價收入比存量市場/市場去化住房空置率價格增長人均居住面積城市國內大中城市北京上海廣州深圳鄂爾多斯租售比1：4001：5001：4001：3001：5401：200投資回報率2.5%2%2-3%4-5%2%6-7%回報年限40年50年以上50年20年50年16年租售比較低，遠低于國內平均水平根據相關機構統計，2010年10月鄂爾多斯市樓盤銷售均價達7500元/平米左右。近幾年房地產價格年均漲幅近20%。08年鄂爾多斯房地產市場雖然成交銳減，但房價不降反升。09-10年房價繼續大幅上漲。價格增長迅速，保持20%左右的年增長近四年年均去化200萬方，施工面積持續增長，已達1500萬方，賣方市場已經進入買方市場1415租售比房價收入比存量市場/市場去化住房空置率價格增長人均居住面積“房價7500元/平米左右，普通階層月均收入4500元/平米。鄂爾多斯比較有代表性的出租車司機年收入大概在6-7萬左右，一些煤礦機械操作工年收入在10萬元以上，房價對于這些人來說還完全不是很高，可以輕松購房”——鄂爾多斯發改委主任鄂爾多斯城鎮居民人均居住面積（平米）2000年18.42002年22.22006年24.52008年352009年402010年43鄂爾多斯的人均居住面積發展超常規，十年間增長了25平米，年增長2.5平米目前鄂爾多斯的人均居住面積已經遠遠高于國內其他城市，已經超過國家小康標準每年200多萬方的增量，使得城鎮人均居住面積將持續年增長3平米左右城鎮人均居住面積（平米）鄂爾多斯43中國小康社會目標35目前全國22上海18深圳29廣州25購房周期短：工薪階層10年左右收入可購買90平米住宅空置率高：康巴什空置率達到97%，鐵西新區空置率60%以上人均居住面積偏高：43平米Q3：面臨這樣一個特殊市場，如何有效規避二級市場風險，消除開發商拿地疑慮，順利實現土地出讓？1516區域價值提升核心目標定位增值功能增值規劃增值目標分解1、從上位規劃來看，項目已擁有城市規劃及城市發展的極大利好，但面對遍地開花的各個大規模項目，本項目靠什么脫穎而出？比照現有條件，提出核心問題2、區域陌生，8720畝的大規模一級開發，在各個分期應當形成怎樣各個不同的成長動力,從而實現項目的持續發展和土地的持續增值3、區域開發啟動等于成功，對于一期地塊，應當確立怎樣的功能安排，既實現土地的順利出讓，又保證一定的區域形象，帶來未來的土地增值4、從落地層面來看，結合定位與功能，規劃技術指標（功能布局、功能結構、路網、水系、用地配比、容積率等）應當如何確定和調整，以更有效地實現土地的順利出讓和區域增值破題思路161713項目規劃調整建議24開發實施策略及土地出讓模式解題思路5項目分期投資測算基于城市發展的戰略方向研判基于市場層面的功能落地研判17181818鄂市經濟迅猛發展，城市經濟實力及增長速度連續幾年居自治區前列，09年位列中國最具增長競爭力城市第一位根據人民網公布的中國城市最新經濟實力排行榜，內蒙古自治區包頭、鄂爾多斯、呼和浩特3個城市進入全國88個GDP過千億元城市榜單；中國社會科學院發布的2009年《城市競爭力藍皮書》中，鄂爾多斯市在綜合增長競爭力城市中排名第一；鄂爾多斯2009年人均國民生產總值達到134361元，已超過北京、上海。在全國城市人均GDP排名中列第一位。城市09年GDP增長率排名包頭市2168.8億20.05%01鄂爾多斯2161億20%02呼和浩特1643.99億15.9%03城市富有城市特征（一）鄂爾多斯歷年GDP及增長率鄂爾多斯歷年人均GDP及增長率181919192009年東勝區人均消費支出21014元，比上年增長10.2%；2009年鄂爾多斯東勝區每百戶城鎮居民擁有家用汽車達到35輛，街道上悍馬、奔馳、寶馬隨處可見，被形象描述為“站在大街上看車展”。城市整體消費能力強，消費趕超超一線城市隨著城鎮居民收入的快速增長，居民消費傾向異?；钴S，在八大類消費支出全面增長的同時，消費結構轉型升級加快，由溫飽型消費向享樂型和發展型轉變，家用轎車、旅游、文化娛樂、交通通信等消費熱點持續升溫。城鎮居民生活形成了“吃講營養、住求寬敞、用追高檔、醫有保障”的新型消費格局。2009年城鎮居民人均消費結構圖2009年東勝區城鎮居民每百戶耐用品擁有量名

稱單

位數量摩托車輛22家用汽車輛35洗衣機臺112電冰箱臺121彩色電視機臺131家用電腦臺53固定電話部62移動電話部261城市2009年每百戶汽車擁有量北京29.6上海14深圳32.9廣州27鄂爾多斯352009年鄂爾多斯每百戶汽車擁有量與四個一線城市的對比數據來源：各城市統計信息網消費能力強城市特征（一）192020第三產業落后配套極度缺乏城市特征（三）鄂爾多斯極其依賴能源產業，但產業極速發展下的城市配套嚴重缺乏，城市功能無法體現

鄂市的發展過快，而發展重心又偏于二產，因此導致第三產業極度落后，配套嚴重缺乏城市化發展方向“第三產業的落后是整個鄂爾多斯工商界的共識?，F在鄂爾多斯的服務業還停留在十年前的，服務水平非常落后，價格卻高得離譜、他們經常開著車去百公里之外的包頭吃飯，即使是這么來回，消費也比鄂爾多斯低了近一半價格”——滿世房地·付總現有產業：以能源產業為主羊、煤、土、氣四大支柱產業增強創新驅動力:單一資源型向資源型、非資源型產業協調發展轉變裝備制造基地、汽車城、物流產業城市化的快速發展過快導致的城市問題有待解決鄂爾多斯是典型的資源性城市，現有產業依舊依靠能源產業為主，極大豐富的自然資源，是其經濟騰飛的主要依賴力量出租車很難打到，尤其在中午吃飯時間，司機們寧愿不掙錢，也要回家吃飯；如果不事先預定，酒店很難有空房，因為有錢的鄂爾多斯人經常開房玩麻將；吃飯是個難題，好不容易找到一家飯館，價格又貴得嚇人VS漂亮的經濟數據滯后的城市配套2021鄂市當地消費形式單一，休閑娛樂配套價高質低，導致大量的高端消費力外溢，主要原因還是在于當地高質量的配套和三產服務業的嚴重缺乏配套缺乏導致消費結構單一城市特征（四）數據來源：中國期刊全文數據庫《中國期刊全文數據庫》09年在鄂市選取600組調查人群，其中低、中、高端人群各200組，對09年一年的消費結構進行調查（最后有效數據497組），結果發現日常消費占據當地居民一年內的消費主力，其次為購物消費（服飾、化妝品、汽車等），也只占20％，排名第三的是投資性消費（買房、炒股、放高利貸），占到12％，而休閑娛樂消費只占到7%，原因在于當地休閑娛樂消費場所相當匱乏高端人群低端人群中端人群缺少可消費的休閑娛樂場所主要消費場所：ktv、洗浴城人均消費：2000－3000高端人群一般選擇去北京、上海等城市的娛樂場所消費，在當地消費的極少主要消費場所：網吧、臺球房人均消費：30－50休閑娛樂消費當地的高端人群一般都去北京、上海購物和消費，當地能夠消費和玩的地方實在太少，特別像我們這種中層階級，下班后基本上就回家?！撂とA府世家銷售經理212222迅速擴張帶來的非理性發展城市特征（五）鄂市具有強勢的能源產業，以其所帶來的爆發式增長使得政府對于城市的發展存在非理性，而這一非理性發展在后期會產生許多不可預知的問題以東勝為例30平方公里108平方公里343平方公里97年09年十二五規劃30萬60萬人口100萬

核心區發展速度超常軌2010年2011年2012年2.4萬戶1.6萬戶1萬戶300萬㎡200萬㎡100萬㎡

舊城改造大手筆東勝舊城區10平方公里，5萬戶，600萬㎡三年改造

按照鄂爾多斯市的整體規劃，康巴什新區最終要與東勝以及相鄰的阿鎮共同發展成為百萬人口的現代化中心城市，預計到2020年新區城市人口達到30萬。從一座空城到30萬人口的新城，鄂市想用僅僅不到20年的發展就完成這一飛躍新區規劃控制面積155平方公里，規劃建設面積32平方公里康巴什新區開發建設全面啟動鄂爾多斯市府正式遷址新區新區市政基礎設施累計完成投資23.9億元新區注冊企業已達394家，注冊資本75億元2004年2006年2008年2010年康巴什現象——超級新城的快速崛起222323鄂市的城市特征主要集中在城市發展過快所導致的城市配套不足，導致城市消費形式的單一，消費外溢，城市發展缺乏理性等矛盾特征總結城市特征發展矛盾城市富有、09年人均GDP居全國第一，消費水平比超一線城市典型的資源性城市，煤炭及能源產業主導城市的經濟脈絡財富支撐下，城市版圖極速外擴城市發展偏重產業，導出三產服務業和城市配套功能極度缺乏城市配套的缺乏導致當地消費形式的單一，且消費嚴重外溢城市版圖擴張過快，導致城市的發展缺乏理性在城市發展的特征和發展中出現的矛盾之下，項目將面臨何種機遇和挑戰？2324重大機遇1/3城市開始尋求精神歸屬

在城市發展和居民的財富積累到一定階段后，城市開始意識到理性回歸，這種回歸開始轉化為精神歸屬和城市內涵的尋求1979-1984年出口加工區綜合性經濟特區區域中心城市現代化的國際性城市1989-19991999-…1984-1989“先業后城”階段“城優業盛”階段城市發展的低級階段：城市發展以經濟增長為壓倒性目標，通過工業，帶來人口高速增長，引發對城市建設的需求，帶動城市被動建設。以經濟增長為主要目標的城市規劃，出現環境惡化、財富外流的現象，城市發展可持續性減弱?！跋葮I后城”發展模式為后期城市發展奠定的經濟基礎。城市發展的高級階段：在城市發展具備一定經濟基礎后，通過良好的城市規劃，改善城市環境，吸引高附加值產業入駐，如高科技、金融、物流等產業，實現城市與產業升級，共同繁榮的局面。參考城市：深圳深圳曾是中國發展最快的城市，深圳的發展歷程也經歷從“先業后城”到“城優業盛”的階段

目前鄂市正處以從單一的資源性城市往綜合性經濟強市的階段轉型1城市基礎設施及商業休閑生活配套發展先行政府公共服務體系的強勢打造先于產業聚集的優質社區建設城市建設4

人口優化與產業升級形成良性循環城市建設促進產業，產業帶動城市健康均衡發展城市均衡發展

高素質人口進入置業為高端產業聚集提供了良好的人力資源宜居的生活環境成為CEO遷址辦公物業的首選3高端產業發展1城市產業以低層次的工業制造為核心。低端產業發展

低端產業發展吸引低素質人口進入2人口低素質增長城市發展以經濟增長為壓倒性目標，服從經濟增長呈被動性規劃；財富外溢，城市逐步走向衰落。3城市建設先業后城城優業盛

隨著鄂市產業和財富積累到一定階段后，開始回歸理性，人們的精神訴求將會作為城市發展的核心2425重大機遇2/3能夠與城市發展匹配的高端服務業出現

同時城市也急需能夠匹配其城市高端消費能力的服務產業，本項目能夠也必須承擔這一功能載體的實現

根據現有城市規劃來看，建造高端酒店和高端商業已經表明政府開始意識到鄂市高端配套的缺乏，因此本項目應該借助嘉年華主題樂園所帶來的國際影響，主動站位，形成鄂市的配套高地，為中高檔人群提供足夠的消費空間，讓外溢的高端消費人群回歸。

東勝計劃未來5年五星級酒店達到15至20家，目前已有的五星級酒店1家，明年可能有4家酒店入市，大多都在鐵西。如香格里拉，希爾頓，喜來登及帝景等。鄂市現酒店市場生意很好，鄂爾多斯人的消費非常超前，但鄂爾多斯的酒店市場為高消費低服務，這邊的四星級酒店只相當呼市的三星級標準，我認為未來鐵西10至15家高星級酒店入市，將帶動整個片區的服務水平。

——發改委·趙局長

計劃集中打造二大商圈，為十二五規劃計劃；舊區以賽特，王府井為中心，鐵西區以萬正商圈為中心，第三個商圈位于鐵西三期罕臺片區，以農副產品的交易為中心。鄂市商業向西發展，十二五規劃計劃打造東勝高端消費中心，也位于鐵西。

——發改委·趙局長2526重大機遇3/3城市理性發展的第一站

城市的兩極化發展必須需要融合，本項目便是版圖融合的第一步，也是城市理性發展的第一站根據現有規劃，整個城市目前已形成東勝和康巴什兩大城市核心，整個鄂市將呈現兩極化發展，而城市的兩極化發展必須需要融合目前規劃東勝與康巴什之間均以產業為主，短期內城市再向產業區延伸的可能性不大從城市發展的角度來說，距離城市中心區越近的城市將會得到優先發展，在鐵西一、二期取得良好發展的基礎上，繼續發展鐵西三期、四期將是城市主要的發展方向目前康巴什的非理性快速發展已經帶來諸如人口導入、交通可達性等諸多問題，因此目前發展老城區的近郊將成為理性考慮的首要選擇本項目2627本項目的發展使命——項目之于鄂爾多斯市——本項目所能帶給鄂市的，將是一鄂市發展的精神歸屬，一個不同于產業外衣下，能夠真正體現鄂市城市精神的區域她即符合鄂市的快速發展，又能夠帶臨鄂市發展回歸理性，更為重要的是，這個區域是整個鄂市目前急需的本項目的開發應該是對城市行為的一次重大改變??！本項目應當成為城市理性回歸的第一站，鄂市三產提升的引擎??！項目之于鄂爾多斯人——本項目所能帶給鄂市人的，是一個能匹配他們高端消費力的，能夠讓他們不用特意去北京的，一個能夠休閑、娛樂、宜居、又符合其身份和形象的高端區域本項目的開發應該是緊緊圍繞休閑、娛樂、宜居的高端區域??！本項目應當成為城市的休閑高低，重新讓外溢的高端消費力回歸??！2728生態休閑型與高端居住核心區結合項目戰略方向與案例啟示，項目整體定位——服務于城市休閑旅游升級、引領鄂爾多斯高端健康生活的創新型生態休閑核心區（EcologicalRecreationalBusinessDistrict）282913項目規劃調整建議24開發實施策略及土地出讓模式解題思路5項目分期投資測算基于城市發展的戰略方向研判基于市場層面的功能落地研判29房地產市場分析30酒店市場寫字樓市場商業市場住宅市場30鄂爾多斯東勝區2009一季度年星級酒店比例分析表五星四星三星假日酒店鐵牛大酒店天驕大酒店東仕戴維斯大酒店東勝大酒店富凱龍大酒店鄂爾多斯飯店凱創大酒店森威大酒店宏業賓館鑫牛大酒店酒店市場市場概況鄂爾多斯東勝區部分酒店分布圖鄂爾多斯高檔酒店主要集中在東勝老城區，普遍以三星級及經濟型酒店為主，高端特色型酒店缺乏311、酒店淡旺季分布：旺季主要在5~10月份淡季主要在11月~次年4月份2、酒店入住率：旺季基本在85％以上平均年入住率在78%左右4.酒店功能：東勝區內高星級酒店都以偏商務型為主，主題型、度假型酒店缺乏3、入住客戶：酒店市場的主要客人為東勝本地人以及當地企業的商務客人旺季時旅游團隊客人較多鄂爾多斯代表性酒店客房入住率酒店市場市場概況東勝區酒店消費超前，呈現供不應求的市場局面，入住客戶主要為東勝本地人及企業商務客人，東勝本地的高端客戶對當地高星級酒店需求旺盛32目前市場現有酒店配套設施不完善，價格較高，管理及服務水平偏低，屬于高消費低服務酒店名稱級別標間價格（元/天）房間數量（間）假日酒店五星698203鐵牛大酒店四星489266鄂爾多斯飯店四星358148東仕戴斯大酒店四星330396凱創大酒店三星標準34878萬興隆大酒店三星418150鼎晟商務大酒店三星328144宏業賓館三星308178天驕大酒店三星300110錦江之星經濟型酒店22999蘇力德酒店三星標準36887維客速8酒店經濟型酒店258100香堤風尚賓館三星標準268100鑫牛大酒店三星標準388114東勝大酒店三星28032鄂爾多斯部分酒店房價列表東勝酒店消費比較超前，屬于高消費，低服務；目前東勝高星級酒店生意好得不得了，但這邊四星級酒店的服務只相當于包頭、呼市的三星級水平，服務員整體素質較差?！獤|勝區發改委趙局長酒店市場市場概況設施類型面積（㎡）容量（人）價格（元/節）

大型多功能廳638—1736㎡250-1800人5500-30000元/節大會議室330—468㎡160-500人3500-8800元/節中會議室82—192㎡28-250人1150-8000元/節小會議室45—90㎡10-120人460-4500元/節鄂爾多斯東勝區酒店會議設施價格對比分析表33目前東勝區出現投資高星級酒店的熱潮，選址上大多位于鐵西區，功能定位以商務型酒店為主34酒店市場未來供給酒店名稱星級備注萬正廣場酒店項目（建設中）四星1家，三星2家旅館1家共建筑面積為72296㎡。四星級酒店客房數為370間，三星級酒店客房數為208間盛威大酒店2（建設中）五星16層，引進五星級國際知名酒店品牌的先進管理理念和管理機制喜來登大酒店（建設中）五星位于億利城，計劃2013年開業希爾頓大酒店（建設中）五星計劃2014年開業正東廣場酒店項目（規劃中）五星建設五星級酒店，寫字樓，住宅等商業設施興宇國際（建設中）未定建筑面積14萬㎡，總投資為2.9億元。有一部分為寫字樓泊江海酒店未定占地49.5畝，容積率2.0新世紀大酒店未定占地6.2畝，容積率0.8家和麗都商場酒店未定占地41.9畝，容積率1.5盛威大酒店1未定占地18.2畝，容積率3.6鄂爾多斯東勝區部分在建及待建酒店列表盛威大酒店（2）喜來登酒店希爾頓酒店萬正廣場酒店項目興宇國際正東廣場酒店項目鐵西板塊家和麗都商場酒店盛威大酒店（1）34酒店市場未來需求隨著鄂爾多斯環球嘉年華的建成開園，鄂市游客數量將在短時間內急速增加，屆時將對星級酒店產生大量需求游客過夜數年均增長18%09年過夜游客數達370萬，人均每天過夜人次達1萬人次，床位需求數為5000—10000間若未來幾年內，過夜游客數保持不變，每天床位需求量取中間值7500間，隨著10家高星級酒店入市，鄂市酒店平均入住率降至70%，那么鄂市需提供的房間數為：10700間左右鄂市旅游局網站顯示全市共有旅游星級飯店賓館共40家，以每家均150客房計算，目前市場擁有6000間客房據調研未來5年鄂市將有10家左右高星級酒店入市。以每家均250客房計算，鄂市近5年將有2500間客房入市未來5年鄂爾多斯星級酒店市場可提供的房間數達：8500間未來需求未來供給未來大量高端酒店入市，仍無法滿足鄂爾多斯未來的市場需求。隨著鄂爾多斯環球嘉年華的建成開園，鄂市游客數量將會急速大量增長，屆時對星級酒店的需求定會進一步加大。8500<1070035酒店市場案例借鑒常州中華恐龍園：位于江蘇省常州市，占地面積600余畝，2000年9月正式對外開放，是一座以恐龍為主題的，融博物、科普、娛樂、休閑及表演于一體的綜合性游樂園。區位：距離常州火車站5公里旅游人數：09年游客接待人數230萬常州中華恐龍園：周邊1公里范圍內酒店4家，客房數395間酒店名稱類型客房數1香樹灣花園酒店五星121間2恐龍谷溫泉度假村五星1323吾家吾庭商旅酒店三星54間4福蘭特連鎖酒店經濟型88中華恐龍園香樹灣花園酒店福蘭特連鎖酒店恐龍谷溫泉大酒店吾家吾庭商旅酒店36酒店市場案例借鑒蕪湖方特歡樂世界：周邊1公里范圍內酒店6家，客房數1025間蕪湖方特歡樂世界：坐落于安徽省蕪湖市蕪湖長江大橋開發區，是中國目前規模最大的第四代主題公園，總面積約125萬平方米，其中陸地面積約53萬平方米，水面面積約72萬平方米，由深圳華強集團投資興建，總投資超過15億元人民幣，屬于蕪湖華強旅游城的一部分。區位：距離蕪湖火車站4公里旅游人數：09年游客接待人數達180萬人次酒店名稱類型客房數1方特假日酒店三星294間2漢庭快捷酒店經濟型94間3七星快捷酒店經濟型130間4錦江之星經濟型102間5格林豪泰經濟型100間6蕪湖漢爵陽明大酒店四星305間方特假日酒店蕪湖漢爵陽明大酒店123456方特世界七星快捷酒店37結構不均衡性：高星級酒店與經濟型酒店比重失衡38酒店市場小結酒店類型單一：城市商務型酒店為主酒店入住率高：普遍入住率達到80%以上市場空間較大：雖然未來五年預計有10-15家高星級酒店入市，但從旅游人口統計及本項目主題公園的帶動來看有利于土地增值：從房地產項目的市場表現看，依托高星級酒店有利于物業的銷售高星級酒店是本項目的必選項結合主題樂園的開發，打造特色型酒店38目前鄂爾多斯市寫字樓項目主要分布在天驕路及鄂爾多斯大街兩側，呈現十字結構鄂爾多斯目前寫字樓主要分部在天驕南、北路和鐵西新區，同時在鄂爾多斯大街有部分寫字樓項目。目前只有創業大廈和鑫通大廈等少量幾個寫字樓已投入使用，天驕南、北路和鐵西新區有大量寫字樓在建或者在規劃中。鐵西新區有較多企業自建自用寫字樓（如萬正、璽建祥等）。恒利國際廣場大恒酈城璽建祥·金花國際城帝景峰匯通九大廈衡東大廈聚能商貿城鑫牛大廈天佑大廈巨力大廈三江太古華宇名門方圓一廈天佐。新城匯鑫通大廈創業大廈萬博廣場京都大廈蒙欣花園九億大廈時達廣場安廈大樓創世紀玄峰大廈鄂爾多斯大街天驕路雙駿萬正廣場香格里拉地塊開遠項目泰裕大廈寫字樓市場分布格局39目前鄂爾多斯寫字樓入住率大約在80%，入住客戶大多以煤炭、投資、能源及房地產等相關企業為主名稱規模（平米）單層面積（平米）層數租金（元/天.平米）入住率備注創業大廈4萬1000202.7（含水電）80-90%挑空大堂、入住單位電子屏顯示鑫通大廈5萬1000多223（不含水電）70%挑空大堂、大堂設有水牌京都大廈6000500-600102-2.595%大堂較為局促和簡單天佑大廈2.2萬12層以下1600平12層以上600多平151.8-2.2（不含水電）75%凈高2.5米，外立面干掛石材，中央空調，西子奧蒂斯電梯3部安夏大樓2.4萬方1000多242.7（含水電）70%萬博廣場1.2萬600多22——90%樓高分別為58.8米和99.9米，一層為商業泰裕大廈1.5萬1000多15——90%大堂較為簡單創業大廈客戶構成鑫通大廈客戶構成寫字樓市場入住率40寫字樓市場產業支撐鄂爾多斯市產業發展狀況表明，現有第三產結構類型對寫字樓市場發展明顯支撐不足2009年，東勝區實現地區生產總值507.40億元，其中：第一產業為2.1億元，第二產業為200.47億元，第三產業為304.89億元，三次產業結構比例為0.4：39.5：60.1。東勝區工業經濟主要以煤炭、絨紡、電力、建材產業為主，近幾年重點發展裝備制造業。東勝區三產發展迅速，占GDP的比重不斷上升，主要以商貿、餐飲、娛樂業及房地等產業為主，目前重點發展倉儲物流、文化產業、旅游消費、及金融商貿等四大產業。

2009年，東勝區中小企業共2597戶，從產業上分，主要集中在二、三產業，二產以化工、機械制造、煤炭深加工、建材為框架的產業體系基本成型，三產主要以社會服務業、現代服務業、物流倉儲業、餐飲業為主，產業比重逐年增加。裝備制造物流倉儲4142創業大廈目前我們的寫字樓內部設施不完善，缺少上下水。燒開水、洗手等很不方便，需要到外面去接水、倒水。希望能夠有獨立的衛生間。

——天下游旅行社老板東勝這邊最近幾年入市的寫字樓很多，但真正意義上的甲級寫字樓產品幾乎沒有，我們現在租住的寫字樓很一般，但是沒有辦法，市場上都是這樣的產品。（所在的寫字樓為鐵西億昌大廈）

——三江尊園房地產開發公司營銷部經理周忠華寫字樓市場現有產品鑫通大廈樓層索引安夏寫字樓內走廊鄂爾多斯市高端寫字樓缺乏，真正意義上的甲級寫字樓屈指可數，帶高星級服務、星級商務洽談和會議場所、智能化辦公管理的寫字樓在當前市場上難以尋覓鑫通大廈內部走道42寫字樓市場在售產品項目名稱規模（萬㎡）售價（元/㎡）入市時間銷售狀況購買客戶嘉泰總部經濟大廈41100010年11月27已銷售90%主要為東勝本地人富人購買，大多以投資為主三江太古國際廣場41500009年9月已銷售90%寫字樓客戶主要是當地人，開公司和投資的都有維邦·金融廣場36.8120002011年6月8日未銷售以投資客戶為主，也有中小企業主買來日后辦公用的萬正錦泰華府36500未開盤內部認購——億利城6.1880010年11月23已銷售41%客戶大部分為本地人，主要是煤老板、能源企業高層及開發商關系戶，買來大部分用作投資凱創·城市之巔3未定價12年春天未銷售——萬正榮城1.9未定價11年春天未銷售——鳳凰城5.31006009年已銷售90%基本上都是本地有錢人投資用，自用的很少價格平臺:三江太古廣場均價為1.5萬元/平米，是市場上價格最高寫字樓項目，除此之外，其他市中心項目市場平臺價格為1-1.3元/平米，郊區價格在7000~9000元/平米。銷售狀況:目前，鄂爾多斯市場上的在售寫字樓項目較多，銷售情況相對于09年有所下降，但還是比較火爆，購買客戶：以個人購買為主，大多為東勝本地人，大多客戶為煤炭老板和能源企業的高層；大部分購買者以投資為主。目前市場上在售寫字樓多為當地高端人士的重要理財投資產品，市場消化情況良好43近幾年東勝區寫字樓用地出讓面積逐年加大，2010年達到2903畝，目前市場上在售及即將入市的供應量至少有82.6萬平米，未來市場競爭十分激烈寫字樓未來供應依然主要集中在天驕路、鄂爾多斯大街兩側及鐵西新區。初步統計，寫字樓后續供應量至少有82.6萬平米，未來市場競爭激烈。項目總面積(萬平米)已售(萬平米)未售(萬平米)嘉泰總部經濟大廈43.64億利城6.12.53.6維邦金融廣場36.8036.8三江太古國際廣場43.60.4凱創.城市之巔303萬正榮成1.901.9鳳凰城5.34.80.5萬正錦泰華府303正東總部基地2600興宇國際700注：除以上可見供應外，中國移動辦公大樓、萬正商務辦公大樓、錦廈國際商務廣場及伊化博源辦公大樓等規劃有寫字樓合計97.114.582.6數據來源：世聯數據平臺結合市調數據寫字樓市場未來供應44現有寫字樓入住率較高：天驕路與鄂爾多斯大街兩側寫字樓入住率達80%45寫字樓市場小結寫字樓銷售情況良好：寫字樓銷售價格普遍高于住宅，并且受到投資客追捧供應規模巨大：2903畝的供地與86萬方的未售面積產業支撐有限：以煤炭等能源產業為發展主導的鄂市對主要用于三產服務業的寫字樓的支撐有限寫字樓不建議作為本項目的主要功能或以點式分布，提升區域形象VS寫字樓產品有升級空間：多數寫字樓號稱“5A”級，其實際品質（大堂、電梯、停車位等）和服務與一二線城市的寫字樓產品具有較大空間45目前鄂爾多斯商業格局呈現單中心特點，核心商業區集中在達拉特路與伊金霍洛街區域，未來的鐵西的核心商圈正在市場培育期46商業市場分布格局每天百貨民生廣場北國新天地天驕路伊金霍洛街現狀城市核心商圈城市商業價值峰值區，以大型百貨、購物中心、沿街商鋪為主、主要商業體量近26萬方鄂爾多斯購物中心鐵西商圈（未成熟）未來城市新興商業集中區，大型商業設施聚集：萬正廣場、華研尚街、方圓一廈、天佐新城匯等。主要商業項目總體量近70萬方。方圓一廈天佐。新匯城華研購物中心萬正廣場46現有商圈已形成集購物、生活服務、餐飲、休閑娛樂為一體的比較完整的商業業態，但從細分業態看，較高檔次的休閑娛樂存在市場空白點47商業市場商業業態伊金霍洛大街達拉特路商圈街鋪調研序號123456789101112131415合計種類服飾餐飲通訊電器鞋包首飾工藝品藥店培訓攝影美容美發休閑娛樂住宿日用品副食品數量29443255371112849211981926541占比（%）54.37.94.60.96.82.02.21.50.71.73.93.51.53.54.8中低端的KTV洗浴中心棋牌室低端酒吧洗浴中心城市中缺乏娛樂設施和休閑配套項目，特別是中產階級的娛樂項目最為稀缺，這也是由于城市發展過快造成。高端與頂尖財富人群經常前往北京、上海等地購物或游樂，主要原因在于當地缺乏比較好的休閑娛樂項目?！撂とA府世家售樓員孟小姐女神酒吧隨意酒吧鼎元KTV購物、休閑娛樂環境較雜亂休閑娛樂項目存在門面差、內部環境差的問題，主要面向中低端消費群體47建軍中路消費者特征分析—中茵海華48資料來源：鹽城市商業場所消費者隨機短接觸調查商業市場商業業態現有商業主要以中端品牌為主，這與本市強大的消費力不匹配，高端商業消費無法得到滿足每天百貨品牌展示中國移動時達商場寶如意商城溫柔媽咪婦嬰用品批發市場鄂爾多斯購物中心準格爾路達拉特路杭錦路每天百貨伊金霍洛大街鄂爾多斯大街民生廣場北國新天地寶日陶亥街項目定位部分品牌每天百貨現代化的大型綜合性商廈李寧、耐克、安踏、賓度、馬天奴、蘭蔻LANCOME、雅芳、美的、萬利達鄂爾多斯購物中心大中型商廈資生堂、玉蘭油、維信（羊絨制品）、波斯登（襯衫）KUHLE酷、黑眼睛（女士休閑）、艾格周末（女士休閑）、鱷魚、夢特嬌北國新天地一站式體驗休閑購物中心金巴頓休閑特賣場、三槍、AVON民生廣場大型多功能商貿中心精品服飾店（七匹狼、柒牌）＋中低檔服裝、三槍、豪門時達商場專業市場寶如意商城服裝商城專賣維撒，伊莎貝爾，尼爾邁特，佳貝美48建軍中路消費者特征分析—中茵海華49商業市場商業價格商業物業銷售價格平均為住宅價格的2倍，呈現出極大的投資空間目前在售的商業項目多以綜合體形式呈現投資客戶為主高端商業開始進駐鄂市老城區的商業處于鄂爾多斯商業項目峰值，在售底商價格多在3萬元/平米以上,最高達8.5萬元/平億利城·濱河灣龍灣1000020000單位：元/平米銷售價格（元/平）8000-13000300004000050000太古國際廣場天佐奧城60000700008000010400-1300065000-850007600鳳凰城900003000030000-400002000013000-18000高端品牌主力店（王府井百貨）的進駐，大大拉升商業物業的價值4950目前,商鋪的主流面積是180-300平米且市場接受度較高億利濱河灣天佐奧城凱創城市之顛學府華庭D區萬力國際商城50450350300400250200100150m2商鋪面積主力面積:180-300200-300180-200180-200商鋪還是200-300平米的賣得好?！熳魥W城銷售代表90-100200-300600-700鳳凰城太古國際廣場160-50040-10095-200商業市場商鋪面積50近期內東勝區主要商業（商圈）項目的商業總體量將達近200萬方51根據規劃，鐵西核心商圈由東環路、鄂爾多斯西街、迎賓路、鄂托克西街合圍而成，規劃總占地面積500多畝，商圈總建筑面積130萬平方米，其中商業建筑面積70萬平方米。包括多個城市綜合體及四條商業街。目前大部分項目已開發完畢且已售完。近期催商業項目供應主要集中在老城區及鐵西二期。一方面，東勝舊城改造計劃帶動老城區多個綜合商業項目的發展，另一方面政府對鐵西區二期的支持力度將進一步加大。商業市場未來供應10914161817281215132123202219272611313324323525未來主要供應項目（商業總體量83.29萬方）現有主要商業項目（商業體量約100萬方）在售主要商業項目（商業體量近13.8萬方）東勝區主要商業（商圈）項目分布圖12356784老城區商圈商業體量（㎡）1每天百貨410002鄂爾多斯購物中心600003溫柔媽咪婦嬰用品市場4北國新天地584005溫州商業城6時達商場160007寶如意商城150008民生廣場70000鐵西核心商圈9萬正廣場9000010華研尚街10000011大興國際商都10000012鐵牛國航項目13香格里拉項目7500014方圓一廈10000015雙駿大廈10000016天佐新城匯2400017滿世廣場10000018匯能商務中心58924鄂托克西街商業街廣場路商業街科技街商業街迎賓路商業街總計約100萬方在售主要項目商業體量（㎡）19天佐奧城2000020鳳凰城1800021太古國際廣場6186022億利濱河灣2000023龍灣178000總計138000近期主要供應項目24萬融時代廣場2000025正東總部基地-26維邦金融廣場27凱創·城市之巔6000028開遠綜合商務酒店29再就業商圈3080030王府井商城33600031寶泰鑫商業綜合體項目32綠洲商城3840033大潤發商城商圈項目6270034恰特北商圈11400035酒吧一條街項目50000銅川奧古斯都商務度假中心46000總計83290030293451建軍中路消費者特征分析—中茵海華52資料來源：鹽城市商業場所消費者隨機短接觸調查商業市場未來供應未來商業項目供應將延續“城市綜合體”的特點，高端商業供應趨熱項目項目總建筑面積投資額（元）項目功能體系商業建筑面積（㎡）規劃商業業態供應時間凱創·城市之巔53萬㎡公寓、寫字樓、高檔住宅樓、超五星級酒店及高端商業區60000大型購物廣場、大型超市及商業步行街2011年維邦金融廣場50.5萬㎡30億寫字樓、酒店、公寓、大型購物中心未定未開工開遠綜合商務酒店12萬㎡5.2億/未開工正東總部基地50萬㎡寫字樓、酒店、會議中心、高端商業精品購物中心、電影院、KTV、百米步行街即將開盤王府井商城61.2萬㎡26億四棟寫字樓和兩個商場（高端商業）336000商場、超市、會所、奢華休閑咖啡廳、球館、SPA招商中萬融時代廣場16萬㎡6.72億煤炭信息大廈、酒店、高端商業20000在建鄂市沒有很高端的商業，王府井可能明年3至4月開業，后年也會有很多高檔商業開業，如賽特等，鐵西那邊也有很多商業綜合體?！瘓F營銷部經理周忠華52由于目前商業仍具有較大的投資空間，今年東勝區商業用地交易急劇增加，商業地產開發熱情高漲53商業市場一級市場地塊項目名稱面積（畝）容積率建筑面積受讓單位萬正新世界41.63252.569387.50347萬正房地產開發有限責任公司假日商圈、凱德商業綜合樓、家福廣匯項目、華天星綜合樓、榮都商業中心、普泰商業廣場336.16053.5784374.5392鄂爾多斯市泰興房地產開發有限公司、鄂爾多斯市東勝區凱德商貿有限責任公司、鄂爾多斯市東勝區東科文化用品有限公司、鄂爾多斯市華天星房地產開發有限責任公司、鄂爾多斯市泰立房地產開發有限責任公司、內蒙古普泰房地產開發有限公聯邦財富廣場49.7295399459.00497鄂爾多斯市銘鑫房地產開發有限責任公司萬恒購物中心60.3127281456.0141鄂爾多斯市東勝區萬恒元置業有限公司小清華金融商業B區34.141.227312.00137鄂爾多斯市恒森房地產開發有限公司金正廣場85.99952.7154799.1077鄂爾多斯市金正房地產開發有限責任公司東方洲際商務中心、東方洲際商業綜合樓A座、B座39.47852.565797.50329內蒙古昌威房地產開發有限責任公司建設巨力廣場商業樓項目14.5995658398.00292鄂爾多斯市天泰房地產有限責任公司金地商城項目38.07753.691386.00457鄂爾多斯市金地房地產開發有限責任公司大磊新世界廣場58.35754155620.0078鄂爾多斯市大磊房地產開發有限公司金山.萬力時代廣場109.27054291388.0146鄂爾多斯市金山房地產開發（集團）有限責任公司、伊金霍洛旗萬力房地產置業有限責任公司總計700.1295

2079377.7042010年部分商業用地出讓情況53【消費習慣的演變】居民消費將逐漸進入以追求生活質量享受的消費階段，以要求舒適、追求時尚、講究情調為消費宗旨54第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費階段吃、穿、用為主要消費內容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費階段簡單家用電器為重要消費內容第三階段以體現個性特點的發展型消費階段講究品牌消費第四階段以追求生活質量的享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調為消費宗旨2009年鄂爾多斯人均GDP$13430300US$1000US$3000US$5000-US$人均GDP商業市場趨勢分析階段階段描述基本待征國內中等規模以上城市長三角珠三角北京上海深圳5455800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統商業發展綜合業種的業態綜合性商業形式轉型商業形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個性消費——歐美經濟發展的經驗證明，當城市的人均GDP達到4000美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業態將迅速發展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態商業形態出現第一次升級，取代了農業時代的地攤、集貿市場，商品為城市生活提供基本保障商業形態出現飛躍，多樣化、規?；默F代商業出現，如超市、專賣店、精品店等超越商業范疇的廣義商業形態出現，SHOPPINGMALL、大型購物中心、旅游商業地產、物流等綜合型商業形態出現廣義性商業的升華轉型，主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現2009年鄂爾多斯人均GDP$13430商業形態－城市經濟模型商業市場趨勢分析【商業模式發展趨勢】以主題性、個性化、體驗式為特征，以滿足消費者情感價值需求、休閑加娛樂的商業模式將成為發展趨勢55商業市場小結56供需不平衡：老城中心低檔次商業無法滿足高端人士的消費需求，產生大量消費外溢現象商業需要升級：目前東勝的商業尚處于粗放階段，需升級換代商業價值高于住宅：無論從商業物業價格（2倍于住宅），還是商業用地市場成交來說，商業呈現高價值商業特色化發展：主題性、個性化、體驗式，以滿足消費者情感價值需求、休閑加娛樂在評估地塊商業價值的基礎上，充分發揮商業價值商業向著高端化、特色化發展，呈差異化發展強勢商業利于土地增值：高端品牌商業有助于大大拉升物業價值，從而帶動土地升值56近幾年開發量持續增長，銷售面積超過竣工面積，市場表現供不應求住宅市場供求概況隨著城市框架的逐漸拉大和經濟水平的日漸提升，鄂爾多斯市房地產業發展迅速。從04年至07年東勝區商品房銷售面積超過竣工面積，市場表現供不應求。08年銷售量萎縮，但09年重回火爆（注：數據來源東勝區政府官方網站）2004-2010年8月鄂爾多斯市房地產施工面積（萬平方米）2008年金融危機時,鄂爾多斯的房地產開發仍處于正增長.至2009年,無論房地產開發量與銷量均重加火爆局面。自07年鄂市房地產實現迅猛發展以來，2007-2010年10月，年均去化住宅面積約為201.5萬方。57康巴什、鐵西區的商品住房都存在極高的空置率，而各大樓盤的銷售價格不降反升，去化良好，市場傳遞出需求旺盛的信號住宅市場銷售情況這邊有些樓盤不需要通過外界，內部就能消化掉?！\道集團銷售經理劉禹彤樓盤名稱開盤時間銷售(認購)/推出套數銷售情況億利城濱河灣2009.4325/45020個月售72%龍灣未定-開始內部認購伊泰華府世家2010.9預售（第一期）135/1352個多月內部認購完畢天佐奧城2010.9240/4753個月50.5%億利城2010.10.23304/3042個月售罄西山麗景2009.4480/50420個月售95%學府華庭D區2010.3600/6009個月售罄800010000單位：元/平米銷售價格（元/平）1200014000160001800020000220008000-1300010400-1300015000-210007600880085006000-900060005859從典型樓盤的銷售進度來看,總價對中端樓盤去化速度影響較大，總價低的樓盤市場接受度更高、去化更快住宅市場銷售進度這邊買房最關注三點,即戶型、價格、樓層，其他景觀、服務啊都不怎么關心?！獙W府華庭D區銷售經理總價趨勢線5960目前絕大部分項目以城市綜合體形式，通過全面的配套來提升住宅產品價值，個別項目以精細化深度化的配套提升產品價值住宅市場產品增值高星級酒店高檔寫字樓大型商業酒店式公寓突出亮點希爾頓酒店王府井商城凱創城市之顛龍灣億利濱河灣億利城天佐奧城學府華庭D區太古國際廣場伊泰華府世家高級會員制俱樂部引進長安會所俱樂部進行管理價格區間7600-13000元/平價格區間：6000-9000元/平價格區間15000-21000元/平樓盤配套天驕花園商業街區西山麗景純住宅60現有物業形態未來供應物業形態61從在售樓盤及未來供應來看，市場整體以小高層為主，其次為高層，多層低密度住宅稀少住宅市場產品特征板塊樓盤名稱開盤時間高層小高層多層別墅老城區板塊億利城濱河灣2009.4龍灣內部認購天驕花園2010.3伊泰華府世家2010.9一期二期未開盤鐵西板塊天佐奧城2010.9萬正錦泰華府內部認購凱創城市之顛未開盤西山麗景2009.4學府華庭D區2010.3維邦奧林新城未開盤康巴什板塊東方紐藍地一期已售完二期未開盤6162目前,市場上住宅的主流戶型是三居及四居，面積段為160-180平米，經濟型別墅的主流面積段大都在350平米左右，頂級別墅在700平米以上伊泰華府世家億利濱河灣龍灣天驕花園天佐奧城凱創城市之顛西山麗景學府華庭D區東方紐藍地高層東方紐藍地別墅東方紐藍地洋房億利城50450350300400250200100150150-180m242-100公寓普通住宅主力面積:160-180低密度180380160萬正錦泰華府200100-130180-200220-258住宅市場產品面積170160130-200160350-380當地客戶對于160平方米的三房比較感興趣，頂級客戶對別墅有比較大的需求——東方紐藍地銷售代表鐵西區的普通住宅品質要高于東勝區，主要體現在鐵西樓盤160平方米的戶型面積只會做三房，而東勝的房會做到四房，從居住品質上，鐵西區要明顯好于東勝區——西山麗景銷售代表450-750三江尊園700-12006263市場整體以混合式社區及綜合體形式存在，2-3容積率區間是市場的產品主流，其次為1-2的容積率區間住宅市場容積率板塊樓盤名稱開盤時間物業類型鐵西萬正錦泰華府內部認購綜合體老城區億利城濱河灣2009.4綜合體鐵西西山麗景2009.4混合式社區老城區天驕花園2010.3龍灣內部認購綜合體鐵西維邦奧林新城未開盤天佐奧城2010.9綜合體老城區伊泰華府世家2010.9預售（第一期）混合式社區鐵西學府華庭D區2010.3綜合體凱創城市之顛未開盤綜合體康馬什東方紐藍地一期已售完混合式社區二期未開盤代表性樓盤容積率情況總價較低的拆遷重置、改善性、投資性住宅產品是目前的市場主力，滿足人們對高端生活品質追求的住宅產品較少，有較大市場潛力住宅市場產品特征項目名稱定位客戶用途總價伊泰華府世家高端集團老總的朋友，以及煤炭企業老板，看重地段位置及物業服務多用于自住525-760億利城.濱河灣中高端本地人為主，私營企業主比較多拆遷重置改善性住房兼投資144-260龍灣東勝本地的個體戶、煤老板及城區拆遷戶124-166紐藍地城區拆遷戶及煤老板以及高利貸者-37-88億利城多是億利資源的老客戶，看中樓盤的區位和升值空間94-220西山麗景以政府要員為主，其余為經營煤炭的老板天驕花園中低端多來自周邊旗區，尤其是伊金霍洛旗的客戶外來人員自住拆遷重置投資100-145天佐奧城東勝個體戶、拆遷戶114-121萬正錦泰華府多為東勝的拆遷戶以及煤老板，其次為周邊旗縣人78-150學府華庭D區110-170各類經適房（較少）低端低收入者自住-可以說對高端產品的需求已經到了，你們在最熱最渴的時候你們把水端來這個水賣多貴都不為過，這個是你們成功的一點，大家沒有看到兩萬多塊錢的房子這個是你們過人的地方，鄂爾多斯能夠支撐這房子的人群是很多的，群體很大?！剿膱@原總裁魏建軍我們認為鄂爾多斯這個房產市場處于一個更新換代時期。這里不缺市場，只缺乏產品——三江集團營銷部經理周忠華代表高端生活品質追求的住宅產品市場開始發展6465根據鄂爾多斯統計公報，從今年8月份以后的住宅供應量至少在1497.46萬方，加上今年普通商品住房用地出讓量劇增，未來住宅市場競爭激烈住宅市場未來供應2010年東勝區普通商品住房用地市場極其旺盛，出讓土地204幅，共18726.6畝，總面積較上年增長451%66受城市向外圍拓展的影響，2010年供應住宅用地的容積率為有走低趨勢，但純別墅項目市場空白，且存在接受度等不確定性風險住宅市場容積率近年來出讓的普通商品住房用地中各類容率占比變化受城市向外圍拓展的影響,容積率為1及以下的住宅用地有所增加,2010年占18.6%,主要集中在罕臺鎮、科教園及鐵西區北部。但市場目前無代表性純別墅項目，訪談中了解到有部分高端客戶對別墅產品存在安全方面的顧慮，市場存在接受度等不確定因素住宅市場小結67價格上升快，市場去化理想：東勝住宅均價2010年較2008年上漲56.25%，低總價產品消化較快未來市場競爭激烈：無論未來住宅供應量（約1500萬平方米），還是住宅用地供應量（204幅約18000畝），未來住宅市場必然面臨激烈競爭高端配套（酒店、商業、寫字樓等）是住宅的重要增值要素低密度產品為市場空白：受城市外擴影響，土地供應存在容積率走低趨勢，但絕對低密項目不管是現有市場還是土地供應都是空白（1.5以下），市場存在機會點。但純別墅項目仍存在接受度等不確定性風險高端配套與住宅產品搭配，奠定高價值，實現土地增值抓住市場空白，搭配低密度物業提升項目土地價值改善性居住為中高端市場主流：品質優良的高端市場未來空間較大以最大化利用土地資源，為土地增值為出發點，結合整體定位和市場基礎，確定項目的功能特色68高星級酒店是本項目的必選項結合主題樂園的開發，打造特色型酒店酒店寫字樓不建議作為本項目的主要功能或以點式分布，提升區域形象寫字樓在評估地塊商業價值的基礎上，充分發揮商業價值商業向著高端化、特色化發展，呈差異化發展商業高端配套與住宅產品搭配，奠定高價值，實現土地增值抓住市場空白，適當搭配低密度物業定位提升項目價值住宅ERBD——結合主題樂園打造特色休閑度假酒店、奠定區域高端休閑形象；充分發揮游客帶來的商業機會，最大化商業價值，發展高端特色商業，實現差異化優勢；高端配套（主題公園、酒店、商業、學校等）、高端住宅（低密度、高品質等）共同構成有機體，成為鄂市最高端、最宜居、最活力的生態休閑區創新型生態休閑核心區（EcologicalRecreationalBusinessDistrict）6913項目規劃調整建議24開發實施策略及土地出讓模式解題思路5項目分期投資測算基于城市發展的戰略方向研判基于市場層面的功能落地研判土地價值分析70地塊外部交通便捷，西南面緊鄰動物園和植物園，與地塊內的游樂園園形成“三園”強勢資源，具有較強輻射力233地塊周邊分析植物園動物園游樂園1123109國道三園路7154456巴音門克公園鐵西二期6萬正二期住宅包茂高速地塊周邊分析地塊東面為鐵西二期，靠近萬正城二期住宅，緊鄰包茂高速，由于高速噪音影響，臨近高速公路地塊價值受影響72109國道三園路包茂高速巴彥門肯邱家梁123220KV高壓線45612345656建筑物沖溝沖溝工廠高壓線巴彥門肯村落邱家梁村落在建廠房地塊除有三條沖溝外其余土地坡度及高差并不是很大，內有兩個自然村落和多家廠房，另有220KV高壓線穿過，對地塊